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建设施工合同范本印发利益损失必须精准堵漏
2021-10-05 10:33  

  合同管理是建设项目管理中会涉及到的问题,建筑市场中的各方主体都要依靠合同来确立相互之间的关系,如何在长期的且可变性多的工程建设过程中,把控好合同管理这一关十分关键。

  今年,为规范建筑市场秩序,维护建设工程施工合同当事人的合法权益,住建部、工商总局对GF-2013-0201《建设工程施工合同(示范文本)》进行了修订,制定了GF-2017-0201《建设工程施工合同(示范文本)》(以下简称《示范文本》)。对施工合同的多条款项进行了规定,主要包括以下3部分。

  合同协议书共计13条,主要包括工程概况、合同工期、质量标准、签约合同价和合同价格形式、项目经理、合同文件构成、承诺以及合同生效条件等重要内容,集中约定了合同当事人基本的合同权利义务。

  通用合同条款共计20条,具体条款分别为:一般约定、发包人、承包人、监理人、工程质量、安全文明施工与环境保护、工期和进度、材料与设备、试验与检验、变更、价格调整、合同价格、计量与支付、验收和工程试车、竣工结算、缺陷责任与保修、违约、不可抗力、保险、索赔和争议解决。

  专用合同条款是对通用合同条款原则性约定的细化、完善、补充、修改或另行约定的条款。合同当事人可以根据不同建设工程的特点及具体情况,通过双方的谈判、协商对相应的专用合同条款进行修改补充。

  但在实际工程中,由于合同中的内容庞杂,条款繁多,涉及的法律关系错综复杂,由此产生的合同争议也很多,常会出现以下问题:

  合同签订不规范,多是因为依法签订合同的意识较淡薄,极易给日后的合同纠纷埋下隐患,主要表现在:部分承发包人不积极按规定时限签订合同且无备案;不按相关文件要求签订合同;合同中存在与法规不符条款。

  在签订合同时,因发包方的法律意识淡薄,有时建设单位或总包单位进行任务分包时,会故意回避业主义务,甚至采用口头形式进行任务委托、强行要求垫资施工等违反法律规定的情况,如此会造成合同文本不规范、内容不全面、风险管控不科学等情况,更有甚者以此转嫁建设工程的施工风险。

  若发包方不及时注意并进行修改,当工程后期施工或竣工结算时,会因缺乏健全的合同依据,造成参建主体多方出现维权难的局面。

  阴阳合同的存在会严重扰乱建筑市场秩序。所谓“阴阳合同”,是指承包人按照招标文件、投标文件及建设工程施工合同示范文本与业主签订正式的施工合同后,迫于业主压力,根据业主的附加条件及其他不合理要求私下与业主另行签订补充协议。

  这种补充协议通常表现在不合理压缩工期、要求承包人降低工程造价或垫资施工、指定建筑材料及设备供应商、肢解中标工程指定分包等方面。给产生工程质量安全、拖欠工程款等问题埋下隐患,扰乱了建筑市场秩序。

  (1)业主不按合同规定及时支付工程进度款,验收合格后,发包人不及时办理竣工结算手续,甚至部分业主已使用工程多年,仍以各种理由拒付工程款,形成建筑市场严重拖欠工程款的顽症。

  (3)承包商以各种理由不按合同约定时间施工,形成延期工程,影响建筑市场的环境。

  因此,在实际的项目管理中,应注重合同管理,及时采取必要措施对项目合同进行管控。下面从合同签订及合同履行两个过程,整理了相关注意要点,以供借鉴。

  (1)严格审查发包人资质等级及履约信用,并运用法律资源中的担保制度,来防范或减少合同条款所带来的风险。

  (2)通过查阅有关工程施工合同的相关法律、法规,综合研读合同文本中的各项条款。

  (3)详细规定工程进度拨款和竣工结算等程序,并对工期、质量、造价等易造成争议的项目在合同条款中进行明确界定。

  (4)应合理处理好发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系,并在合同中进行明确,同时对不可抗力发生后各方的责任、义务、费用等如何划分进行量化的规定。

  《建设用地规划许可证》是确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证,是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。

  《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。

  《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的,确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;是建设单位建设工程的法律凭证;是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。

  《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证;是建设单位进行工程施工的法律凭证;是房屋权属登记的主要依据之一。

  此外,在合同签订时还应明确无效合同的情形,以有效规避。相关法律、法规中规定的无效合同主要有以下几种。

  (5)未取得土地使用权证、建筑工程规划许可证、办理报建手续的情况下签订的建设工程合同。

  (1)建立岗位责任制,明确合同人员在工作中的权、责、利,并开展相关培训活动,以提高企业相关的合同管理人员的法律素养与签约技巧。

  (2)建立健全合同的管理体系,如协商会议制度、必要的工作程序等,以使得日常合同管理工作程序化、规范化,从而保证合同管理有条不紊。

  (3)项目部应做好合同交底工作,要求项目部及相关成员悉知合同的主要条款,并对对合同的工期进行周密安排和部署,做出工期计划和施工进度表。

  (4)加强合同监督与协调,及时对实际施工中工期、质量、造价等合同条款的履行情况进行监督检查。

  (5)严控合同变更。若需合同变更时,施工方应在业主方或监理单位下达书面变更通知后方可进行变更内容的具体实施,但若合同主要条款需进行合同变更时,除提出书面变更报告外,还需经双方协商一致后方可进行变更内容的具体实施。

  由于施工合同受到不同部门的法律、行政法规和规章的调整,特制是法律、法规、规章中的强制性规范较多,如果违反这些规范都以违反法律强制性规定为由认定合同无效,因此尽量维护合同的效力是重中之重。

  实际工程中,除《民法通则》、《合同法》等基本法律规定的合同无效情形外,以下5种情况也会被认定为合同无效。

  建设工程质量既关系到公共安全,也直接关系到工程价款的支付和修复费用的承担。若建设工程质量不符合约定,建设工程质量缺陷或建设工程未经竣工验收发包人擅自使用,应注意以下责任划分。

  (1)因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定,且承包人拒绝修理、返工或改建,发包人可请求减少支付工程价款。

  (2)若造成建设工程质量缺陷,不仅承包人有过错的应当承担相应的过错责任,发包人有过错的也应当承担过错责任。

  (3)建设工程未经竣工验收,且发包人擅自使用,承包人可仅在合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担责任。

  (4)无论建设工程合同无效还是有效,若建设工程经修复最终被确认质量不合格,承包人不可请求支付工程款。

  (1)建设工程结算应当充分尊重约定,若对建设工程的计价标准或者计价方法有约定,应按照约定结算工程款。一般情况下,建设工程经竣工验收合格后,双方就应当结算。结算中,一般是由承包人提交竣工结算报告,由发包人审核。

  (2)因设计变更导致建设工程的工程量或质量标准发生变化,且对该部分工程价款不能协商一致的,可参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。通过招标投标签订的建设工程合同与中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算价款的标准。

  (3)建设工程计价方法一般分为固定价格计价、可调价格计价和工程成本加酬金计价等。但采用可调价格计价方式的,容易因约定不明确、不具体而产生纠纷,从而引起造价鉴定问题。

  合同的解除,一般包括约定解除和法定解除两种形式。法定解除主要适用于双方有一方不履行合同的主要义务,致使合同目的无法实现的情形,有如下两方面。

  发包人有下列情形之一,致使承包人无法施工,且在催告的合理期限内仍未履行相应义务的,承包人可申请解除建设工程合同。

  此外,合同解除后,已经完成的建设工程质量合格的,发包人应当按照约定支付相应的工程价款。