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土拍新政堵漏“一元房价”又来“马甲”合围
2021-06-14 02:10  

  2月7日,郑州市政府办公厅下发了网上挂牌交易土地限价竞买的通知。据郑州最新的土地出让规则,地价达到熔断价格后,进行网上一次性竞综合房价,按报价最接近房价平均值原则确定土地竞得人。在郑州新的土地出让政策中,还增加了另外一条新规则:土地竞买人报价低于房屋成本指导价,将被视为无效报价。这一通知,被业界认为是针对“一元房价”的政策堵漏。那么,“地价平均值”的效果究竟如何呢?

  想要说清楚地价平均值,要从郑州土拍政策说起。土地拍卖即土地使用权拍卖。在指定的时间、公共场合,在主持人的主持下,通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。这就是土拍的基本流程,在这套制度运行的十几年历史中,做出了若干修改,比如郑州市土拍在2014年5月改为网上土拍,从而改变了只有竞买人可以进入拍卖大厅的情况,使更多的人可以共同见证到这一过程。但是这终究只是“术”的变化,对于拍卖的基本原则,“最后应出最高价(或加价)者即为竞得人”,(价高者得)的原则,却始终未变。

  当然这个原则,也有它的弊病,导致土地升值过快,导致房价升值过快,忽视中低收入阶层的基本居住需求,不利于社会稳定和基础民生等。当然根据这些问题,国家也做出了一定的调整,比如增加非出让方式的经济适用房土地的供应,开建廉租房等。

  但是“价高者得”的原则在2016年秋却发生了变化。变化源于一份文件,《郑州国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》,主要的改变来自于获取土地的原则,原来是价高者得,改为价准者得。关于经开区和郑东新区的原则比较简单,就是熔断之后比房价,这也就是年前北龙湖1元房价的来历。我重点说的是关于市内五区和高新区的玩法,玩法的关键点在于下面几点:

  关键点一:第二条 国有建设用地 (住宅) (以下简称住宅用地)使用权出让过程原则上分两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价,达到限价时转为第二环节;第二环节为现场一次竞价或转为网上一次竞价。金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。

  关键点二:第三条 任一竞买人在网挂系统中报 (竞)价首次达到住宅用地出让起始价150%时,网挂系统报 (竞)价中止 (以下简称网挂熔断),该时点为熔断点,此时出让起始价的150%为熔断地价,熔断地价的报价竞买人为熔断人。

  关键点三:第十七条 市内五区及郑州高新区范围内住宅用地使用权出让时发生网挂熔断的,按 《挂牌须知》约定的时间、地点进行现场竞地价。参与现场竞价的竞买人现场报价经出让人确认后竞买人不得撤销,不得修改。各竞买人一次报价结束前,出让人不得公开各竞买人所报价格。自主持人宣布 “竞价开始”之时起,各竞买人一并同时现场报地价总时间不得超过5分钟,超过的视为无效报价。各竞买人现场报价不得低于熔断地价且不得高于出让起始价的200%。

  关键点四:进入网上一次竞综合房价或网上一次竞地价环节后,若有3个以上 (含3个)竞买人网上报价的,按以下方式处理。市内五区及高新区范围内进入网上一次竞地价环节后的土地竞买,由网挂系统自动计算所有有效报价的算术平均值,竞买人所报地价与平均值差额绝对值最小的为土地竞得人,其所报地价即为该宗地成交价。竞买人所报地价不同但与平均值差额绝对值相同时,报价高者为该宗地竞得人,其所报地价即为该宗地成交价。竞买人所报地价相同且与平均值差额绝对值也相同时,以网挂系统记载时间为准,先报价的竞买人确定为该宗地竞得人,其所报地价即为该宗地成交价。

  以上是政策要点,总结起来就是一句话,对于市内五区加高新区以后土拍的政策不再是“价高者得”而是“价准者得”,怎么算准,就是和所有熔断人的报价算数平均值差价最小的报价。实际上这就是个概率问题,一个抽奖问题,一个运气问题。但实际上中国开发商开发的原则永远是“上有政策,下有对策”。针对于拍地由“拼财力”变为“拼运气”,同时开发商也开始研究对策。Ag官方网站,对策是什么,实际上很简单,就是多成立几家马甲公司,一家概率低,多成立几家,概率加起来一块拼。说出来很简单,对于一些开发商做起来也不难。无非是——

  而且好处在于,如果这些同属一家的马甲公司一块向某个报价区间报价,一定会改变整体格局,抬高或者降低平均值,增加自己公司中标的概率,而且马甲公司越多,改变越明显。这就是传说中的“围标”。围标也称为串通投标,它是指几个投标人之间相互约定,一致抬高或压低投标报价进行投标,通过限制竞争,排挤其他投标人,使某个利益相关者中标,从而谋取利益的手段和行为。围标成员达成攻守同谋,通常在整个围标过程中陪标人严格遵守双方合作协议要求以保证自己人能顺利中标,并对整个围标活动全过程保密。如果真的出现围标竞价,那么计划平均报价,最接近者还有什么意义吗?另外这样的马甲公司越来越多,土拍还有意义吗?

  这也是郑州土拍政策有可能存在的漏洞,虽土拍在招标公告有这样的禁止约束:“竞得人提供虚假文件或隐瞒事实的,竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段竞得的”和“竞买人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的”,但是怎样算“恶意串通”和“串通损害国家利益”没有更详细的约束,因此才会有开发商钻这种空子,打这种显失公平的擦边球。

  据传,在前几次的郑州土拍已经有公司采用了这种方式中标,另外在马上就要进行的土拍中,据传一家公司已经准备十几个马甲准备参战。对于这种情况,别的开发商怎么办?这还是公平公正公开的土拍市场吗?

  针对于高房价,高地价问题,政府修改土拍政策,我们是认同的欢迎的,这是政府重视民生,重视公平的表现。但是在改变的过程中,出现“一元房”的空子,政府没有放过,出台了相关政策,希望政府对于这种可能出现“马甲”竞拍,也应该有更明确的约束,查证企业间股权关系、法人关系及企业间资金流向,明确禁止马甲公司和围标出现,避免出现“显失公平”的土拍影响大局。返回搜狐,查看更多